Przed przystąpieniem do budowy domu, należy bezwzględnie zadbać o dopełnienie wszelkich koniecznych formalności. To bardzo ważna kwestia! Jeśli nie uzyskamy niezbędnych dokumentów, nie możemy przystąpić do jakichkolwiek prac budowlanych! Samowola budowlana wiąże się bowiem z poważnymi konsekwencjami finansowymi!
Akt notarialny potwierdzający zakup działki
Umowa zakupu działki musi mieć formę aktu notarialnego. Posiadanie odpowiedniego tytułu prawnego, który potwierdza to, że nieruchomość jest naszą własnością, jest konieczne do zgłoszenia budowy domu w odpowiednim urzędzie. To jednak nie wszystko – przed podpisaniem umowy – powinniśmy się upewnić, czy sprzedawca posiada odpowiedni tytuł prawny do tej nieruchomości. Dobrze jest także upewnić się, czy nieruchomość ta posiada dostęp do drogi publicznej, a także czy nie ma na niej obciążeń itp.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub warunki zabudowy (WZ)
Kolejny etap to zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jeśli takowy istnieje. Powinniśmy sprawdzić, czy umożliwi on nam budowę domu i czy dom na tym obszarze może wyglądać tak jak to przewidujemy. MPZP dostępny jest do wglądu w urzędzie gminy, a w wielu przypadka także na jej stronie internetowej. W przypadku, gdy działka posiada status działki budowlanej, należy w Wydziale Architektury lokalnego Urzędu Gminy złożyć wniosek o wypis z planu zagospodarowania przestrzennego. Na dokument ten czeka się do kilku dni roboczych, a w wielu przypadkach możemy go uzyskać nawet tego samego dnia.
Jeśli dla danego obszaru nie obowiązuje MPZP, możliwości przeznaczenia działki regulują jej warunków zabudowy, czyli popularna WZ-ka. Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu również składa się w Wydziale Architektury lokalnego urzędu gminy. Wniosek taki może złożyć każdy (niekoniecznie właściciel działki). Powinny zostać w nim określone rodzaj inwestycji oraz charakterystyka zabudowy, a także:
- mapa sytuacyjno-wysokościowa,
- wyrys i wypis z ewidencji z gruntów.
Najkorzystniejszą sytuacją jest taka, gdy sprzedający grunt uzyskał już na nim warunki zabudowy, wówczas można przenieść tę decyzję na siebie.
Powyższe dokumenty zawierają m.in. takie informacje jak dopuszczalna powierzchnia zabudowy, rodzaj i kształt bryły budynku i jego dachu oraz inne wymagania i wytyczne wyznaczone przez lokalny samorząd.
Projekt architektoniczno-budowlany domu
Jeśli znamy warunki zabudowy konkretnej działki i posiadamy już stosowne dokumenty, możemy przystąpić do wyboru projektu domu. Dostępnych jest wiele ciekawych rozwiązań. Możemy zdecydować się np. na zakup gotowego projektu architektonicznego domu. Możemy także zamówić indywidualny projekt u architekta. Do projektu architektoniczno-budowlanego domu trzeba także dołączyć plan zagospodarowania działki. Określać ma on m.in. usytuowanie budynku, dróg dojazdowych, a także zieleni i innych elementów, np. studni i szamba. Wykonuje go uprawniony geodeta na mapie do celów projektowych w skali 1:500.
Zgłoszenie budowy domu
Ostatnim krokiem, który powinniśmy wykonać, by móc legalnie budować dom jest zgłoszenie budowy domu. Zamiar budowy domu zgłasza się w Wydziale Architektury lokalnego Starostwa Powiatowego. W zgłoszeniu budowy określa się rodzaj, zakres oraz sposób wykonywania robót budowlanych, a także termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia muszą zostać dołączone:
- 4 egzemplarze projektu budowlanego z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami, a także innymi dokumentami, które są wymagane przez przepisy szczególne, wraz z zaświadczeniem osoby, która wykonała ten projekt, że jest członkiem właściwej izby samorządu (np. izby architektów),
- oświadczenie o prawie do dysponowania konkretną nieruchomością na cele budowlane,
- decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, w przypadku gdy jest ona wymagana przez przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Od dnia zgłoszenia organ administracyjny ma 30 dni na wniesienie ewentualnego sprzeciwu i wezwania do uzupełnienia braków. Należy dokonać tego we wskazanym terminie, ponieważ niedopełnienie tego wezwania będzie skutkować wniesieniem sprzeciwu.
W przypadku, gdy organ administracyjny nie wniesie sprzeciwu, mamy do czynienia z tzw. „milczącą zgodą”. Można wówczas rozpocząć roboty budowlane. Przedtem należy jednak odebrać w lokalnym urzędzie ostemplowany projekt budowlany i dziennik budowy. Budowę domu musimy rozpocząć w przeciągu 3 lat od zgłoszenia budowy, po upływie tego czasu „milcząca zgoda” utraci swą moc.
Marek Lont
0 komentarzy